Giá chung cư nhiều nơi tại TPHCM đang có xu hướng giảm, đặc biệt trên thị trường thứ cấp. Nhiều chủ nhà chấp nhận hạ giá sâu vài trăm triệu đồng để bán nhanh. Ở chiều ngược lại, không ít người cũng tính bài toán mua căn hộ cho thuê.
Lo rủi ro lãi vay tăng
Chị Nguyễn Ngọc (ngụ phường An Khánh, TPHCM) kể chị vừa quyết định bán lô đất nền ở phường Long Phước (quận 9 cũ) với giá hơn 3,5 tỷ đồng sau khi đầu tư 1 năm không hiệu quả.
Cầm 3,5 tỷ đồng trong tay, cộng với khoản tiền nhàn rỗi sẵn có, tài chính của chị đang có tầm 6 tỷ đồng tiền mặt. Thấy thông tin giá bất động sản ở TPHCM nhiều nơi giảm nhiệt, chị định vay thêm khoảng 30% vốn ngân hàng để mua căn hộ chung cư ở khu vực quận 2 (cũ).
“Tôi có đi khảo sát một số chung cư ở khu vực này. Mức giá dao động từ khoảng 75 triệu đồng tới 90 triệu đồng/m2. Nếu căn hộ tầm khoảng 72-82m2, giá cho thuê mỗi tháng vào khoảng 15-16 triệu đồng. Nếu căn hộ tầm 100m2, giá cho thuê sẽ từ 18-19 triệu đồng mỗi tháng. Bài toán lớn nhất khiến tôi băn khoăn là việc vay thêm tiền để mua căn hộ với mặt bằng lãi suất hiện tại”, chị Ngọc nói.
Sau khi tìm hiểu một số ngân hàng đang cho vay mua bất động sản, chị Ngọc nói rằng định vay thêm khoảng 2 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi trong năm đầu từ 9-10%. Trung bình mỗi tháng, chị sẽ phải trả khoảng 15 triệu đồng tiền lãi (được ân hạn gốc trong 1 năm đầu). Tiền lãi này bằng đúng số tiền cho thuê chị có thể thu về, chưa tính các chi phí phát sinh trong quá trình vận hành căn hộ, phí quản lý nếu bên thuê không trả, chi phí sửa chữa, thời gian căn hộ không có khách thuê… và phần trả gốc đang được ân hạn.
Giá căn hộ chung cư ở TPHCM nhiều nơi hạ nhiệt thúc đẩy nhu cầu mua để cho thuê tăng (Ảnh: Lam Giang).
“Lãi suất sau ưu đãi sẽ được thả nổi theo thị trường, mà hiện lên tới 13-15%/năm. Nếu lãi suất tăng nhanh vậy, tôi lo áp lực tài chính sắp tới nên chưa vội đặt cọc, dù đã xem và khảo sát giá gần chục căn hộ, nhiều căn rất ưng ý”, chị Ngọc nói thêm.
Băn khoăn tìm kênh đầu tư bất động sản để “xuống tiền” khi giá chung cư nhiều nơi ở TPHCM giảm đang là tâm lý của nhiều người. Giá giảm, nhu cầu mua để cho thuê tăng, nhưng đi kèm là nỗi lo lãi suất cao…
Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn An Huy, Cố vấn tài chính bên mua, nguyên Giám đốc quản lý gia sản, Công ty tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT, phân tích trường hợp của chị Ngọc và cho rằng phương án cho thuê được 16 triệu đồng/tháng cũng là một giả định khá lạc quan trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM đang tiếp tục gia tăng.
Như vậy, ngay trong kịch bản tương đối lạc quan, nhà đầu tư cũng chỉ có dòng tiền cho thuê vừa đủ để trả tiền lãi ngân hàng. Chỉ cần giá cho thuê thấp hơn mức dự kiến, nhà đầu tư bắt đầu phải bù thêm tiền từ nguồn thu nhập hoặc tài sản khác. Ví dụ, nếu căn hộ chỉ cho thuê được 10 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư sẽ âm khoảng 5 triệu đồng/tháng ngay cả khi lãi suất chỉ ở mức 9%/năm.
“Khi lãi suất tăng lên 14-15%/năm, bài toán trở nên khó khăn hơn. Với khoản vay 2 tỷ đồng, tiền lãi sẽ tăng lên khoảng 23,3-25 triệu đồng/tháng. Nếu căn hộ chỉ cho thuê được 10 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư sẽ phải bù khoảng 13,3-15 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính các chi phí vận hành. Đây mới chỉ là trường hợp khoản vay đang được ân hạn gốc. Khi hết thời gian ân hạn và bắt đầu phải trả cả gốc, áp lực dòng tiền sẽ còn lớn hơn”, ông Huy nói.
Phương án vay mua căn hộ cho thuê hấp dẫn khi nào?
Trong trường hợp trên, nhà đầu tư cần chuẩn bị cho kịch bản này ngay từ thời điểm mua căn hộ. Không nên chỉ tính toán dựa trên giả định rằng “tiền thuê sẽ đủ trả tiền ngân hàng”, mà phải xác định rõ: nếu tiền thuê giảm, lãi suất tăng và bắt đầu phải trả gốc, mình có đủ khả năng duy trì dòng tiền âm trong bao lâu?
"Nếu phương án đầu tư chỉ có thể tồn tại khi tiền thuê luôn ở mức cao và lãi suất luôn duy trì ở mức thấp. Đây là một cấu trúc tài chính có biên an toàn rất thấp. Nếu rơi vào tình huống không đủ tiền trả lãi, nhà đầu tư có thể phải bán các tài sản khác để bù dòng tiền, nhờ sự trợ giúp của người thân, hoặc trong trường hợp cuối cùng là bán chính căn hộ đó.
Tuy nhiên, phương án bán căn hộ cũng không phải lúc nào thực hiện được. Nếu thị trường đang khó khăn và nhiều nhà đầu tư cùng lúc chịu áp lực dòng tiền và muốn bán ra, thanh khoản có thể suy giảm và giá bán có thể thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu”, ông Huy nêu các phương án.
Theo chuyên gia của FIDT, trước khi vay, nhà đầu tư cần đảm bảo mình có một nguồn tiền đủ lớn để chịu được dòng tiền âm trong một khoảng thời gian dài; hoặc có tài sản khác đủ thanh khoản để xử lý khoản nợ nếu thị trường diễn biến xấu. Phương án vay để mua căn hộ cho thuê chỉ thực sự hấp dẫn khi giá mua đủ rẻ và dòng tiền cho thuê đủ cao.
“Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư nên tính toán ít nhất ba biến số: giá thuê giảm, lãi suất tăng và nguồn cung căn hộ tăng mạnh. Một khoản đầu tư tốt không phải chỉ có hiệu quả trong kịch bản thuận lợi, mà ngay cả khi những giả định quan trọng bị sai, vẫn đủ sức nắm giữ tài sản mà không bị buộc phải bán trong thời điểm bất lợi”, ông Huy nêu quan điểm.
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhận định thời điểm hiện nay, quyết định vay mua nhà để cho thuê không còn là một bài toán bất động sản đơn thuần mà là một bài toán quản trị rủi ro tài chính. Không ít nhà đầu tư kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng để bù đắp phần lỗ từ dòng tiền. Tuy nhiên, đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá trong khi dòng tiền âm là chiến lược mang tính đầu cơ nhiều hơn là đầu tư. Một tài sản chỉ thực sự bền vững khi có khả năng tự tạo ra dòng tiền đủ để nuôi chính nó.
Dự báo lãi suất cho vay từ nay tới cuối năm, nhiều chuyên gia nói rằng lãi suất đồng VND vừa chịu ảnh hưởng từ lãi suất đồng USD trên thị trường quốc tế; vừa phụ thuộc vào cầu tín dụng trong nước, khả năng huy động tiền gửi của hệ thống ngân hàng. Dư địa để lãi suất giảm mạnh trong vài quý tới là không lớn. Do đó, người vay tiền lưu ý để đầu tư bất động sản không nên xây dựng phương án tài chính dựa trên giả định lãi suất sẽ sớm quay về mức thấp như giai đoạn trước.
