Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được quy định theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), cho biết chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa cư dân mất quyền sở hữu ngay lập tức.
Khi công trình đến thời hạn, cơ quan chức năng sẽ tổ chức kiểm định chất lượng để xác định tình trạng an toàn. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn, cư dân có thể tiếp tục sử dụng.
Trường hợp công trình xuống cấp, hư hỏng và có nguy cơ mất an toàn, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu phá dỡ. Khi đó, cư dân phải di dời, đồng thời được bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện phương án xây dựng lại, tái định cư.
Theo ông Thành, khi chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại, quyền lợi của người dân vẫn được bảo đảm thông qua các phương án tái thiết, tái định cư hoặc bồi thường theo quy định. Tuy nhiên, đi cùng với quyền lợi, chủ sở hữu cũng có nghĩa vụ đóng góp tài chính cho việc xây dựng lại công trình. Khoản đóng góp này có thể được thực hiện bằng tiền, thông qua tín dụng hoặc các hình thức phù hợp với phương án được phê duyệt.
Khu chung cư đang được xây dựng tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Đối với những trường hợp người dân gặp khó khăn về tài chính, chính sách có thể có các cơ chế hỗ trợ phù hợp. Người dân cũng có thể lựa chọn chuyển nhượng quyền của mình theo phương án được pháp luật cho phép thay vì trực tiếp tham gia quá trình tái thiết.
“Hết niên hạn sử dụng không phải là “đồng hồ đếm ngược” quyền sở hữu căn hộ mà là mốc để kiểm định an toàn công trình. Người dân vẫn được bảo đảm quyền tài sản gắn với đất, nhưng đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình xây dựng lại chung cư. Cơ chế này nhằm bảo đảm an toàn cho cư dân, bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu và tạo cơ sở cho việc tái thiết các khu chung cư cũ”, ông Thành nói.
Bên cạnh đó, TS Phạm Văn Võ, chuyên gia bất động sản, cho hay việc chung cư bị phá dỡ không làm mất quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu. Phần đất xây dựng chung cư được sử dụng lâu dài. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người có quyền sử dụng đất sẽ được bồi thường theo quy định.
Nếu Nhà nước không thu hồi, các chủ sở hữu có thể sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn xây dựng lại chung cư. Chẳng hạn, một tòa nhà được xây dựng trên khu đất 3.000m².
Sau khi chung cư cũ bị phá dỡ, phần đất này vẫn thuộc quyền của các chủ sở hữu và có thể được dùng để góp vốn với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản xây dựng tòa nhà mới, đồng thời bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân.
Theo ông Võ, việc xây dựng lại có thể thực hiện theo hình thức tái định cư tại chỗ. Mỗi chủ sở hữu sẽ được bố trí một căn hộ mới tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đã góp vốn. Trường hợp giá trị căn hộ mới cao hơn phần giá trị quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, người dân sẽ phải thanh toán phần chênh lệch.
"Ví dụ, nếu phần giá trị quyền sử dụng đất của một chủ sở hữu được xác định là 5 tỷ đồng, nhưng căn hộ mới được bố trí có giá trị 7 tỷ đồng, người này sẽ phải đóng thêm 2 tỷ đồng để nhận căn hộ mới", ông Võ chia sẻ.
Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) mới đây cũng cho rằng việc hết niên hạn không đồng nghĩa công trình phải phá dỡ, mà chỉ đặt ra phương án xử lý khi không còn bảo đảm an toàn hoặc cần cải tạo theo quy hoạch.
Từ đó, cần làm rõ ba lớp quyền trong quản lý chung cư. Thứ nhất, quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu - nền tảng pháp lý gắn với khu đất. Thứ hai, quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn - quyền tài sản trực tiếp của người dân.
Thứ ba, quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại, bao gồm quyền tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.
Theo chuyên gia, quản lý vòng đời chung cư là bước chuyển cần thiết trong phát triển đô thị hiện đại, nhưng cần được thể chế hóa theo hướng hài hòa giữa an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và quyền tài sản của người dân.
