Trong Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, liên quan dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ lưu ý nội dung về thời hạn sử dụng nhà chung cư, đồng thời yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.
Chính phủ cũng yêu cầu cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính khi xây dựng mới.
Thông tin này khiến nhiều người đặt câu hỏi về tác động đến giá căn hộ. Một bộ phận chủ sở hữu lo tài sản có thể mất giá khi thời gian sử dụng được xác định rõ, trong khi những người chưa có nhà kỳ vọng giá chung cư giảm để có thêm cơ hội mua nhà tại thành phố.
“Liệu các chung cư sắp mở bán hoặc đã qua sử dụng sẽ giảm giá trong thời gian tới trước quy định này không?”, chị Hoài Phương đặt câu hỏi.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Phạm Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, cho rằng khi thời hạn sử dụng được xác định rõ, người mua sẽ chú ý hơn đến chất lượng công trình, thời gian sử dụng còn lại, khả năng gia hạn hoặc xây dựng lại và pháp lý dự án.
Một khu chung cư tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Theo ông Nam, điều này có thể khiến giá chung cư phân tầng rõ hơn. Các dự án mới, pháp lý đầy đủ, chất lượng tốt, vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác hiệu quả vẫn có nhu cầu; ngược lại, chung cư cũ, xuống cấp hoặc thời gian sử dụng còn lại ngắn có thể chịu áp lực giảm giá.
“Thị trường sẽ không giảm giá đồng loạt mà có sự phân hóa rõ hơn. Chung cư cũ, nhất là những dự án đã xuống cấp hoặc thời gian sử dụng còn ngắn, có thể chịu áp lực giảm giá. Nhưng không phải cứ chung cư cũ là sẽ giảm giá”, ông Nam nói.
Ông Nam cho rằng việc minh bạch thời gian sử dụng và chất lượng công trình sẽ giúp người mua đánh giá sát hơn giá trị căn hộ, qua đó hạn chế tình trạng chung cư cũ được định giá quá gần căn hộ mới chỉ nhờ lợi thế vị trí.
“Chính sách về thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ không tạo ra một cuộc giảm giá đồng loạt trên thị trường mà sẽ làm thị trường định giá căn hộ thực chất hơn. Người mua sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến tuổi công trình, chất lượng, thời gian có thể tiếp tục sử dụng, pháp lý và khả năng cải tạo, xây dựng lại, đặc biệt với chung cư cũ có tuổi đời cao”, ông Nam nói.
Đại diện một doanh nghiệp chuyên pháp lý bất động sản cho rằng chính sách mới có thể khiến thị trường “định giá lại” căn hộ. Bên cạnh vị trí, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư, người mua có thể quan tâm hơn đến quỹ đất, mật độ xây dựng, số lượng căn hộ và tỷ lệ quyền sử dụng đất gắn với mỗi căn hộ.
“Những chung cư mới, có vị trí tốt, quỹ đất rộng và mật độ xây dựng thấp có thể giữ giá tốt hơn. Ngược lại, các dự án đã sử dụng lâu năm, mật độ xây dựng cao hoặc có ít quỹ đất để phát triển thêm có thể khó giữ giá khi người mua tính đến thời gian sử dụng còn lại”, đại diện này nói.
Ở góc độ tài sản, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng người mua sẽ không chỉ tính thời gian căn hộ còn được sử dụng mà còn cân nhắc khả năng giữ giá và tích lũy tài sản.
Với những căn hộ đã sử dụng lâu năm, thời gian còn lại ngắn có thể khiến người mua cân nhắc kỹ hơn về giá trị, khả năng giữ giá và chuyển nhượng.
Dù vậy, TS Thuận cho rằng chưa thể nói chung cư sẽ trở thành “tiêu sản” hay quy định về niên hạn sẽ khiến giá nhà giảm. Giá căn hộ còn phụ thuộc vào giá đất, chi phí xây dựng, vị trí, chất lượng công trình và thời gian sử dụng còn lại.
“Tác động của quy định mới đến giá trị căn hộ sẽ khác nhau tùy từng dự án, thay vì tạo ra một xu hướng chung cho toàn thị trường. Tuy nhiên, cần chờ đợi thêm quy định sắp tới áp dụng cụ thể như thế nào”, TS Phạm Viết Thuận chia sẻ.
