Vừa qua, Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.
Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Thông tin này khiến nhiều người lo ngại căn hộ chung cư trong tương lai sẽ chỉ được cấp “sổ hồng có thời hạn”.
định không mới
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên báo Dân trí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhấn mạnh nghị quyết đang đề cập đến “thời hạn sử dụng chung cư”, không phải “thời hạn sở hữu” căn hộ. Đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Theo ông Châu, khái niệm thời hạn sử dụng công trình đã tồn tại từ lâu trong Luật Xây dựng. Mọi công trình đều có tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế, phụ thuộc vào chất lượng thi công và quá trình vận hành, bảo trì.
Thực tế cho thấy có những công trình thiết kế hàng trăm năm nhưng xuống cấp sớm, trong khi nhiều công trình đã vượt niên hạn thiết kế vẫn sử dụng tốt nhờ bảo dưỡng hiệu quả, như Bưu điện TPHCM.
Quy định gắn niên hạn công trình với chung cư nhằm đảm bảo an toàn và thúc đẩy cải tạo, không làm mất quyền sở hữu của người dân. Ảnh: Lam Giang
Ở chiều ngược lại, một tòa nhà trong khu chung cư trên đường Võ Văn Kiệt (quận 1 cũ), xây dựng khoảng năm 1996, dù tuổi thọ thiết kế còn dài nhưng đã phải phá dỡ sau hơn 20 năm do xuống cấp nghiêm trọng.
"Điều này cho thấy tuổi thọ thực tế có thể khác xa thiết kế. Do đó, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng chỉ nhằm đảm bảo an toàn cho người dân, không làm mất đi quyền sở hữu tài sản. Quan trọng hơn, quyền sử dụng đất của cư dân vẫn được bảo đảm. Khi chung cư hết niên hạn sử dụng và buộc phải phá dỡ, các chủ sở hữu vẫn có quyền tiếp tục tham gia xây dựng lại hoặc thực hiện các quyền liên quan đến phần đất đó theo quy định pháp luật", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.
Cần có quy chuẩn kiểm định độc lập
Theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo (Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần), cần làm rõ để tránh hiểu nhầm rằng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư” không phải do Nghị quyết 21 đặt ra lần đầu. Trên thực tế, Điều 58 Luật Nhà ở 2023 đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, việc một dự án được gọi là “chung cư 50 năm” hay “sở hữu lâu dài” từ trước đến nay phụ thuộc vào loại đất theo Luật Đất đai 2024. Nếu là đất ở, người mua căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng ổn định lâu dài; còn nếu là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn (thường không quá 50 năm), thì quyền sở hữu căn hộ cũng có thời hạn tương ứng.
Theo bà Thảo, nút thắt lớn nhất trong cải tạo chung cư cũ không nằm ở việc thiếu quy định về thời hạn, mà ở chỗ dù công trình đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng, điều đó vẫn không làm chấm dứt hoặc giới hạn quyền sở hữu của cư dân. Vì vậy, không tồn tại một “mốc pháp lý bắt buộc tái thiết”; chỉ cần một bộ phận nhỏ cư dân không đồng thuận là dự án có thể bị đình trệ nhiều năm, dù đa số ủng hộ.
Trong bối cảnh đó, điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết 21 là định hướng gắn thời hạn sử dụng căn hộ (đối với chung cư xây mới) với niên hạn công trình, không phụ thuộc vào loại đất, đồng thời quy định nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi xây dựng lại. Cách tiếp cận này tạo ra một mốc pháp lý xác định trước, có thể thúc đẩy quá trình tái thiết một cách khách quan hơn.
Tuy nhiên, theo luật sư Thảo, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào việc các quy định được cụ thể hóa ra sao. Ba trụ cột cần làm rõ gồm: tiêu chuẩn kỹ thuật xác định niên hạn và quy trình công bố công trình hết hạn; cơ chế tài chính tái thiết như góp vốn, hoán đổi diện tích hoặc nghĩa vụ nộp tiền; và quyền lợi của cư dân sau khi thực hiện các nghĩa vụ này.
Về dài hạn, quy định gắn thời hạn sở hữu với vòng đời công trình sẽ buộc thị trường định giá căn hộ dựa trên giá trị sử dụng thực tế, góp phần hạn chế đầu cơ và thúc đẩy hình thành các công cụ tài chính như quỹ bảo trì dài hạn, bảo hiểm công trình.
“Để chính sách khả thi, cần có quy chuẩn kiểm định độc lập, cơ chế quyết định theo đa số cư dân có tính ràng buộc, quy định rõ nguồn tài chính tái thiết và minh bạch thông tin về niên hạn căn hộ ngay từ khi giao dịch, nhằm giảm rủi ro và tranh chấp trong tương lai”, luật sư Trần Thị Thanh Thảo đề xuất.
