Trao đổi với phóng viên Dân trí bên lề tọa đàm cập nhật chính sách thuế trong quản lý, vận hành nhà chung cư do Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM (HCMO) tổ chức mới đây, luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, cho rằng vướng mắc hiện nay không hẳn do thiếu quy định mà chủ yếu xuất phát từ việc các bên chưa hiểu đúng vai trò và bản chất pháp lý của mình.
Theo bà Viễn, pháp luật đã quy định khá rõ về nghĩa vụ thuế trong hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất giữa chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị vận hành vẫn dẫn đến nhiều bất cập trên thực tế.
HCMO nêu những bất cập và đề xuất cần làm rõ trách nhiệm ban quản lý chung cư (Video: Lê Tỉnh).
Theo luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Ban quản trị chung cư không có tư cách pháp nhân, không kinh doanh và không trực tiếp cung cấp dịch vụ mà chỉ đại diện cư dân giám sát hoạt động quản lý, vận hành. Đơn vị vận hành mới là bên cung cấp dịch vụ, thu phí, xuất hóa đơn và thực hiện nghĩa vụ thuế.
Tuy nhiên, nhiều hợp đồng quản lý vận hành được chủ đầu tư ký trước khi Ban quản trị được thành lập và chưa được điều chỉnh phù hợp sau khi chuyển giao. Điều này dẫn đến nhiều vướng mắc, trong đó có vấn đề thuế. Điển hình, Ban quản trị không thể xuất hóa đơn nhưng vẫn đứng ra thu - chi; nếu áp dụng thuế trực tiếp trên các khoản thu có thể dẫn đến tình trạng “thuế chồng thuế”, không phản ánh đúng bản chất dòng tiền.
Bà Viễn cho rằng vấn đề cốt lõi là quyền hạn và trách nhiệm giữa các bên chưa được phân định rõ. Quy định hiện hành đặt nhiều trách nhiệm lên Ban quản trị nhưng chưa xác lập đầy đủ quyền hạn tương ứng, khiến có nơi e ngại ra quyết định vì sợ sai, có nơi lại phát sinh nguy cơ lạm quyền, từ đó làm gia tăng tranh chấp với cư dân.
Ngoài ra, hoạt động quản lý vận hành vẫn thiếu bộ tiêu chuẩn thống nhất về dịch vụ, nhân sự và chất lượng. Trong khi đó, một số chung cư có mức phí quản lý dưới 10.000 đồng/m2 nhưng kỳ vọng chất lượng dịch vụ cao, gây khó khăn cho đơn vị vận hành.
“Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý theo hướng rõ ràng, đồng bộ, xác định đúng vai trò của từng bên, đồng thời xây dựng bộ tiêu chuẩn chung về dịch vụ, nhân sự và chất lượng để giảm tranh chấp, bảo vệ quyền lợi cư dân”, bà Viễn đề xuất.
Ông Đỗ Phi Hùng, nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cũng cho rằng cần xác lập mối quan hệ cân xứng giữa quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư.
Một khu chung cư tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh)
Ông Đỗ Phi Hùng cho rằng Ban quản trị chung cư hiện phải gánh nhiều trách nhiệm nhưng quyền hạn còn hạn chế, phần lớn chỉ dừng ở việc đề xuất để hội nghị nhà chung cư quyết định. Quyền hạn thực tế chủ yếu liên quan quản lý quỹ bảo trì và lựa chọn đơn vị bảo trì.
Sự mất cân đối này khiến Ban quản trị dễ rơi vào hai tình trạng: e ngại, không dám quyết định vì sợ sai hoặc lạm quyền do thiếu ranh giới rõ ràng. Thực tế đã có trường hợp thành viên Ban quản trị vướng vòng lao lý, trong khi cơ chế giám sát chưa đầy đủ và thù lao thường khá thấp, khoảng 1-2 triệu đồng/tháng.
Ông Hùng cho biết các quy định mới cũng làm rõ hơn việc phân định phần sở hữu chung, riêng ngay từ đầu dự án, qua đó hạn chế tranh chấp về sau. Trách nhiệm quản lý, vận hành hạ tầng kỹ thuật được xác định cụ thể hơn, tránh tình trạng chi phí bị dồn về phía cư dân.
Hình thức tổ chức hội nghị nhà chung cư cũng được mở rộng, cho phép kết hợp họp trực tiếp và trực tuyến. Trường hợp Ban quản trị không đủ năng lực, có thể thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số chức năng quản trị.
Về quản lý, vận hành, ông Hùng cho biết chung cư có thang máy bắt buộc phải thuê đơn vị đủ điều kiện vận hành; trong khi chung cư không có thang máy có thể do cư dân tự quản lý hoặc thuê đơn vị bên ngoài.
“Để hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý, cần tiếp tục hoàn thiện quy định theo hướng minh bạch quyền và trách nhiệm của từng chủ thể, đồng thời thiết lập cơ chế giám sát hiệu quả đối với Ban quản trị”, ông Hùng nói.
