Vừa qua, nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án A&T Saigon Riverside (phường Bình Hòa, TPHCM), do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Thuận An làm chủ đầu tư, phản ánh đến Dân trí về nguy cơ mất hàng trăm triệu đồng đã đóng, vì họ bị cho đã vi phạm thỏa thuận.
Cụ thể, bà V.T.H. (47 tuổi) cho biết từ tháng 9 đến tháng 11/2025, bà đã đăng ký mua 2 căn hộ tại dự án A&T Saigon Riverside và đóng tổng cộng 600 triệu đồng đặt giữ chỗ. Trong đó, riêng tháng 11/2025, bà có ký thỏa thuận tư vấn đảm bảo quyền ưu tiên mua với Công ty CP DXMD Việt Nam (đơn vị tiếp thị dự án), thanh toán thêm số tiền 250 triệu đồng/căn. Theo văn bản thỏa thuận, khoản tiền trên sẽ được chuyển vào số tài khoản có tên: Du an A&T Saigon Riverside.
Tới đầu tháng 8 năm nay, khi được yêu cầu ký hợp đồng mua bán và đóng thêm 551 triệu đồng cho căn đầu tiên, bà H. đề nghị cung cấp hồ sơ giải chấp và bảo lãnh ngân hàng nhưng chưa được đáp ứng.
Bất ngờ xảy ra khi đến giữa tháng 9, DXMD thông báo chấm dứt thỏa thuận với lý do bà H. “từ bỏ quyền mua” và không hoàn trả 300 triệu đồng tiền đảm bảo của căn hộ này.
Tiền thỏa thuận được chuyển vào số tài khoản ngân hàng mang tên Du an A&T Saigon Riverside (Ảnh: Xuân Đoàn).
Đến giữa tháng 9, DXMD thông báo chấm dứt thỏa thuận với lý do bà H. “từ bỏ quyền mua” và không hoàn trả 300 triệu đồng tiền đảm bảo của căn hộ này.
Một khách hàng khác là bà N.T.T. (50 tuổi) cũng đóng 600 triệu đồng để giữ quyền ưu tiên mua 2 căn hộ. Khi nhận thấy hạ tầng thực tế không đúng như quảng cáo (thiếu bến du thuyền, công viên bờ sông, đường sá nhỏ hẹp) và không được xem hồ sơ pháp lý giải chấp, bà T. đề nghị rút lại 1 căn.
Đáp lại, Công ty DXMD đơn phương ra thông báo chấm dứt cả 2 thỏa thuận và xử lý khoản tiền 600 triệu đồng theo quy định.
Ngày 10/9, bà T. đến văn phòng Công ty DXMD xin nhận lại 500 triệu đồng đóng trước đó, chấp nhận mất 100 triệu đồng là chi phí tư vấn. Đại diện công ty chỉ lập biên bản và cho biết sẽ báo cáo lãnh đạo xem xét.
Trước đó, ngày 23/7, Sở Xây dựng TPHCM thông báo 740 căn hộ thuộc dự án đủ điều kiện mua, cho thuê mua. Tuy nhiên, tại thời điểm này, chủ đầu tư và ngân hàng chưa ký thỏa thuận cấp bảo lãnh và chưa có cam kết phát hành thư bảo lãnh.
Luật sư nói gì?
Theo luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TPHCM), tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán khi nhà ở hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và khoản 4 Điều 17 và điểm d khoản 4 Điều 23 cũng không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc đối với sản phẩm dự án.
Với việc Công ty cổ phần DXMD Việt Nam thu 250 triệu đồng/căn trước khi dự án đủ điều kiện bán, dù văn bản được gọi là “Thỏa thuận tư vấn đảm bảo quyền ưu tiên mua”, song cần xem xét bản chất giao dịch thay vì tên gọi. Việc này cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, kết luận. Nhưng ở đây, nếu 250 triệu đồng được thu để giữ một căn hộ xác định, bảo đảm quyền ưu tiên mua và khách hàng có thể mất tiền nếu không tiếp tục giao dịch thì khoản tiền này có thể được xác định mang bản chất đặt cọc.
Nếu “thỏa thuận tư vấn” thực chất là giao dịch đặt cọc khi căn hộ chưa đủ điều kiện, Tòa án có thể tuyên giao dịch vô hiệu theo Điều 123, 124 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, theo Điều 131, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời bên có lỗi gây thiệt hại còn phải bồi thường.
“Vì vậy, điều khoản tuyên bố khách hàng "mất 250 triệu đồng" không đương nhiên được công nhận nếu giao dịch làm căn cứ giữ tiền bị xác định là vô hiệu”, luật sư Hoàng Hà nêu quan điểm.
Ai sẽ hoàn tiền?
Luật sư Trương Văn Tuấn, Trưởng Văn phòng Luật sư Trạng Sài Gòn, cho rằng đơn vị nào tự đứng ra thu tiền thì sẽ có trách nhiệm hoàn trả nếu Tòa án xác định thỏa thuận bị chấm dứt do đơn vị đó vi phạm hoặc giao dịch vô hiệu.
Ngoài ra, cần xác định chủ thể thực tế nhận tiền từ tài khoản Du an A&T Saigon Riverside và quản lý khoản tiền. Nếu tài khoản thuộc chủ đầu tư, công ty liên quan hoặc đơn vị khác liên quan đến dự án, chủ thể này có thể phải cùng Công ty Cổ phần DXMD Việt Nam hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.
Về việc khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán do chưa được cung cấp hồ sơ pháp lý, khoản 4.3 Điều 4 của “Thỏa thuận tư vấn đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm” quy định DXMD có nghĩa vụ “cung cấp các tài liệu liên quan để đủ điều kiện xác lập Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật”.
Sở Xây dựng TPHCM cũng đã yêu cầu trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải phối hợp với ngân hàng nhận thế chấp để thực hiện giải chấp, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm. Do đó, việc người mua yêu cầu cung cấp hồ sơ giải chấp, bảo lãnh ngân hàng để kiểm tra trước khi ký hợp đồng là có cơ sở.
Do đó, DXMD có nghĩa vụ cung cấp tài liệu chứng minh đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, và người mua yêu cầu xem hồ sơ giải chấp và bảo lãnh ngân hàng theo yêu cầu của Sở Xây dựng TPHCM là có cơ sở. Nếu chưa được cung cấp đầy đủ, người mua có quyền tạm dừng hoặc từ chối ký hợp đồng và không bị xem là từ bỏ quyền mua hay vi phạm thỏa thuận.
Đặc biệt, nếu lý do khách hàng chưa tiếp tục giao dịch vì nhận thấy thông tin quảng cáo về dự án có dấu hiệu không đúng thực tế, tại điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nghiêm cấm việc cố ý làm sai lệch thông tin, gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản; Điều 21 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 cũng yêu cầu bên kinh doanh cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ.
Với trường hợp khách hàng chỉ đề nghị rút 1 trong 2 căn nhưng DXMD chấm dứt cả hai thỏa thuận, phải xem hai thỏa thuận có độc lập hay ràng buộc với nhau. Nếu là hai giao dịch độc lập và không có điều khoản cho phép chấm dứt chéo, việc rút một căn không đương nhiên là căn cứ chấm dứt căn còn lại. Nếu việc chấm dứt hoặc giữ tiền không có căn cứ, khách hàng có quyền yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại thực tế.
Theo các luật sư, người mua trước hết nên gửi văn bản yêu cầu DXMD và chủ thể thực tế nhận tiền giải quyết, đồng thời cung cấp thỏa thuận, chứng từ chuyển khoản, phiếu thu và các trao đổi liên quan. Người mua cũng nên yêu cầu làm rõ chủ tài khoản mang tên “Du an A&T Saigon Riverside” để xác định đơn vị đang quản lý khoản tiền.
Nếu không được hoàn trả, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu xác định hiệu lực thỏa thuận và buộc bên có nghĩa vụ hoàn tiền. Trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu, Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại còn phải bồi thường.
Theo luật sư Hà, người mua cũng có thể gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng TPHCM đề nghị kiểm tra việc thu tiền trước khi nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Trước đó, UBND phường Bình Hòa cho biết đã nắm tình hình và nhận thấy Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Thuận An và các đơn vị liên quan có phát sinh tranh chấp với khách hàng.
UBND phường Bình Hòa báo cáo và kiến nghị Sở Xây dựng TPHCM xem xét, tổ chức kiểm tra và xử lý theo nội dung phản ánh, kiến nghị của người dân.
