Theo số liệu mới nhất từ Bộ Tài chính, tính đến ngày 17/9, giải ngân vốn đầu tư công trên cả nước đạt 540.597 tỷ đồng, tương đương 52,9% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao. Trước đó, chỉ trong 6 tháng đầu năm, vốn đầu tư công đã đạt 357.000 tỷ đồng, cho thấy nhịp độ giải ngân đang được đẩy nhanh rõ rệt.
Bên cạnh đó, hàng loạt dự án siêu hạ tầng ở cả 3 miền đã được khởi công, động thổ. Tại phía Bắc, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh với tổng mức đầu tư hơn 147.000 tỷ đồng được khởi công ngày 12/4; đến ngày 19/5, Hà Nội tiếp tục khởi công dự án mở rộng Quốc lộ 1A đoạn Vành đai 1 - Cầu Giẽ với tổng vốn gần 162.000 tỷ đồng.
Tại miền Trung, cảng Liên Chiểu và Khu thương mại tự do Đà Nẵng đang được đẩy nhanh tiến độ. Ở phía Nam, ngày 1/7, tuyến đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu với tổng mức đầu tư hơn 93.000 tỷ đồng chính thức được khởi công dịp kỷ niệm 50 năm thành phố mang tên Bác.
Phối cảnh dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh (Ảnh: CĐT).
Nếu nhìn riêng lẻ, đây chỉ là những công trình phục vụ giao thông, logistics và phát triển kinh tế. Nhưng đặt trong bức tranh tổng thể, mạng lưới hạ tầng này đang mở ra kết nối liên vùng giữa các cực tăng trưởng mới và tạo nên một cuộc cách mạng trong di chuyển của người dân. Những nơi trước đây xa trung tâm có thể tiếp cận nhanh hơn với các cực kinh tế, từ đó mở thêm dư địa phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ. Đó là nền tảng vững chắc để tái thiết không gian đô thị và mở đường cho một kỷ nguyên phát triển mới của bất động sản.
Chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản
Ở phía Bắc, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh dài 120,2km, tốc độ thiết kế tối đa 350km/h, dự kiến đưa vào khai thác năm 2028. Tuyến nối ga Cổ Loa với ga Hạ Long, trong đó depot (nơi tập kết, bảo dưỡng và sửa chữa tàu) đặt tại Hạ Long, rút thời gian đi lại giữa Hà Nội và Quảng Ninh xuống còn khoảng 23 phút. Cùng với đó, dự án mở rộng Quốc lộ 1A dài 36,3km, mặt cắt ngang 90m với 16 làn xe, gắn với chỉnh trang và tái thiết đô thị dọc cửa ngõ phía Nam Thủ đô, dự kiến hoàn thành năm 2027.
Khi các tuyến đường này hình thành, khoảng cách giữa Hà Nội và Hạ Long sẽ được nhìn nhận khác đi: Hạ Long có thêm điều kiện gắn kết với Hà Nội, Hải Phòng và các đầu mối giao thông lớn trong khu vực, qua đó tạo thêm dư địa cho quá trình mở rộng đô thị.
Trong không gian đó, Vinhomes Global Gate Hạ Long quy mô hơn 6.200ha nằm ngay cạnh ga depot của tuyến đường sắt tốc độ cao, kết nối với cao tốc, cảng biển và sân bay. Sự giao thoa này cho thấy hạ tầng đang gắn chặt với quá trình hình thành những khu vực sống, thương mại và dịch vụ mới.
Tại miền Trung, động lực đến từ sự kết hợp giữa cảng biển, logistics và các hoạt động kinh tế mới. Cảng Liên Chiểu cùng Khu thương mại tự do Đà Nẵng đang mở thêm dư địa phát triển cho khu vực phía Tây Bắc thành phố, kéo theo nhu cầu về nhà ở, lưu trú, thương mại và tiện ích phục vụ cư dân, người lao động và doanh nghiệp. Vinhomes Hải Vân Bay, quy mô hơn 512ha, có vị trí sát cảng Liên Chiểu và khu thương mại tự do, nằm trong không gian được định hướng phát triển gắn với đô thị, du lịch và trục kinh tế - logistics của khu vực.
Ở phía Nam, câu chuyện về hạ tầng lại mở ra từ biển. Tuyến đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, tổng mức đầu tư dự toán hơn 93.015 tỷ đồng, lần đầu tiên kết nối trực tiếp TPHCM với Vũng Tàu bằng một trục đường bộ trên biển, rút thời gian di chuyển giữa hai khu vực xuống còn khoảng 10 phút.
Vinhomes Green Paradise đang được đẩy nhanh tiến độ thi công (Ảnh: CĐT).
Cùng với tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ, mạng lưới giao thông mới được kỳ vọng đưa Cần Giờ kết nối gần hơn với trung tâm TPHCM và các cực kinh tế ven biển. Khoảng cách địa lý vốn là đặc điểm của Cần Giờ có thể trở thành dư địa để mở rộng đô thị, nhất là khi quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế. Vinhomes Green Paradise quy mô khoảng 2.870ha quy tụ cả hai tuyến hạ tầng chiến lược này, được định hướng theo mô hình đô thị biển tích hợp nhà ở, thương mại, nghỉ dưỡng và giải trí.
Siêu hạ tầng đang vẽ lại bản đồ phát triển đô thị
Sự thay đổi này không phải hiện tượng riêng của Việt Nam. Nhật Bản là một ví dụ khi mạng lưới đường sắt tốc độ cao và đường sắt đô thị phát triển song hành với đô thị hóa, giúp người dân sống xa trung tâm hơn nhưng vẫn tiếp cận được việc làm và dịch vụ, qua đó hình thành các đô thị vệ tinh. Hàn Quốc cũng phát triển nhiều khu đô thị mới gắn với hệ thống giao thông kết nối Seoul với các khu vực xung quanh. Trong khi đó, Trung Quốc chứng kiến sự mở rộng nhanh của nhiều thành phố khi mạng lưới đường sắt cao tốc liên kết các trung tâm kinh tế, làm giảm đáng kể thời gian di chuyển giữa những khu vực trước đây cách xa nhau.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định lịch sử phát triển đô thị trên thế giới cho thấy giá trị lớn thường được tạo ra tại những nơi hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị và dòng vốn đầu tư tư nhân cùng hội tụ. Theo ông, các dự án hạ tầng quy mô lớn không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn vẽ lại bản đồ thành phố: những nơi từng được xem là xa xôi có thể trở thành nơi đáng sống, làm việc và đầu tư.
Điều này mở ra cơ hội hình thành các cực phát triển mới với những lợi thế khác biệt so với khu trung tâm truyền thống (CBD): quỹ đất rộng hơn cho mảng xanh, nhiều tiện ích giải trí, nhà ở hiện đại và được quy hoạch bài bản hơn. Sự dịch chuyển đó kéo theo thay đổi về phân bổ dân cư, thu hút dòng vốn mới và góp phần tái thiết không gian tại các đô thị lớn khi áp lực dân cư được san sẻ ra ngoại vi.
Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là một phần của câu chuyện. Để một khu vực thực sự trở thành điểm đến, nơi đó còn cần việc làm, dịch vụ, tiện ích và một cộng đồng cư dân đủ lớn. Theo ông David Jackson, hiệu ứng lan tỏa của đầu tư công có thể hình thành chuỗi giá trị từ hạ tầng đến sản xuất và logistics, sau đó lan sang bất động sản và dịch vụ.
“Thị trường sẽ ngày càng phân hóa rõ rệt giữa những dự án chỉ hưởng lợi từ hạ tầng và những dự án được phát triển đồng bộ. Hạ tầng tạo ra khả năng kết nối, hệ sinh thái tạo ra điểm đến và chính những điểm đến đó mới tạo ra giá trị bền vững”, ông David Jackson nhận định.
Nhìn từ góc độ đó, những dự án gắn chặt với các công trình hạ tầng trọng điểm như Vinhomes Global Gate Hạ Long bên ga depot đường sắt tốc độ cao, Vinhomes Green Paradise quy tụ cả đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ và tuyến đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, hay Vinhomes Hải Vân Bay sát cảng Liên Chiểu và khu thương mại tự do, đang ở vị thế đón đầu dòng dịch chuyển của cư dân và dòng tiền, với dư địa tăng giá lớn khi hạ tầng hoàn thiện.
Dòng tiền hướng đến khu vực có quy hoạch rõ ràng
Khi hạ tầng ngày càng phát triển, dòng tiền cho bất động sản cũng có xu hướng tìm đến những khu vực có quy hoạch rõ ràng và dư địa phát triển dài hạn. Nếu trước đây lợi thế thường nằm ở vị trí gần trung tâm, thì nay khả năng kết nối với các cực kinh tế mới đang trở thành yếu tố ngày càng quan trọng.
Theo các chuyên gia, dòng tiền vẫn đang hướng vào các khu vực có quy hoạch rõ ràng, đặc biệt là các đại đô thị, khu đô thị tích hợp và các dự án chung cư quy mô lớn. Những dự án của chủ đầu tư lớn, có pháp lý đầy đủ, gắn liền với quá trình hoàn thiện hạ tầng và hệ thống tiện ích đồng bộ đang là đích đến của cả nhu cầu ở thực lẫn dòng vốn đầu tư.
Vinhomes Global Gate Hạ Long kết nối Hà Nội chỉ 23 phút qua đường sắt tốc độ cao trong tương lai (Ảnh: CĐT).
Ông Neil MacGregor, CEO Savills Vietnam, dẫn nhận định gần đây của Savills về tăng trưởng dẫn dắt bởi hạ tầng. Theo đó, các hành lang công nghiệp và logistics có thêm động lực khi khả năng tiếp cận sân bay, cảng biển và đường cao tốc được cải thiện. Với nhà ở, hạ tầng mở rộng giúp người dân có thêm lựa chọn ở mức giá phù hợp hơn, trong khi bán lẻ và dịch vụ có thêm dư địa khi các cụm dân cư mới hình thành.
Trong bức tranh đó, giá trị của bất động sản không chỉ nằm ở những yếu tố hữu hình như vị trí, diện tích, thiết kế, chất lượng công trình hay tiện ích. Với các khu đô thị quy mô lớn, sức hút còn đến từ những giá trị vô hình gắn trực tiếp với trải nghiệm sống như môi trường, không gian xanh, chất lượng dịch vụ, cộng đồng cư dân và uy tín thương hiệu của chủ đầu tư. Hạ tầng đang mở rộng phạm vi của một “vị trí tốt”: xa trung tâm nhưng kết nối thuận tiện, quy hoạch rõ ràng, pháp lý đầy đủ và tiện ích đồng bộ.
“Bất động sản có thể đóng góp vào tăng trưởng của Việt Nam trong nửa cuối năm, và động lực này sẽ bền vững nhất khi các dự án hội tụ đầy đủ pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực từ người sử dụng cuối, khả năng tiếp cận hạ tầng và chất lượng vận hành, thay vì phụ thuộc vào đầu cơ giá trong ngắn hạn”, ông Neil MacGregor nói.
