Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành.
Một trong những nội dung đáng chú ý là nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Giải pháp này nhằm tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng đây là một giải pháp hợp lý. Khi Nhà nước có nhu cầu thì việc mua lại các dự án khó tiêu thụ để tạo quỹ nhà cho thuê là cần thiết. Tuy nhiên, việc này cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
“Nếu Nhà nước mua các dự án có giá quá cao thì khi cho thuê, người dân cũng sẽ khó tiếp cận. Ngược lại, nếu cho thuê với giá thấp, ngân sách sẽ phải bù lỗ. Vì vậy, cần lựa chọn những dự án có chi phí phù hợp để đảm bảo cân đối hiệu quả”, ông Nghĩa nêu quan điểm.
Ông cũng chia sẻ thêm trong bối cảnh hiện nay, nhiều vướng mắc về chính sách đã và đang được tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc triển khai các dự án bất động sản.
Một khu chung cư tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh)
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, cho rằng cần nhìn nhận cơ chế này từ nguồn gốc đất của từng dự án. Theo ông, việc mua lại chủ yếu hướng đến các dự án đang dang dở, không thể tiếp tục triển khai. Với các dự án sử dụng đất do Nhà nước giao, đặc biệt là nhà ở xã hội, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì Nhà nước thu hồi là điều đương nhiên, bởi các dự án này thường không phải nộp tiền sử dụng đất nên không phát sinh thiệt hại lớn.
Ngược lại, với các dự án được phát triển trên đất do doanh nghiệp tự bồi thường, tạo lập, thì bản chất hoàn toàn khác.
"Trong trường hợp này, nếu dự án không tiếp tục thực hiện, không thể áp dụng cơ chế thu hồi như với đất Nhà nước giao, mà cần xử lý theo hướng bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của doanh nghiệp", TS Thuận nêu.
Trong khi đó, theo đại diện một doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại tại phía Nam, việc Nhà nước mua lại các dự án dở dang có thể góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, cần xây dựng tiêu chí cụ thể để lựa chọn dự án, bởi tình trạng chậm triển khai có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có khó khăn về tín dụng và vướng mắc pháp lý.
Theo chuyên gia pháp lý bất động sản, cơ chế này có thể giúp khơi thông những nguồn lực đang bị đóng băng, bổ sung nguồn cung nhà ở và góp phần hạ nhiệt giá.
Tuy nhiên, cần phân định rõ giữa giải cứu dự án và cứu chủ đầu tư. Nhà nước không nên gánh các khoản lỗ do quản trị yếu kém của doanh nghiệp mà cần tính đúng, tính đủ các chi phí hợp pháp, đồng thời loại trừ phần địa tô chênh lệch để hạn chế rủi ro cho ngân sách.
Bên cạnh đó, cần siết tiêu chí lựa chọn dự án, kiểm toán dòng tiền, làm rõ các nghĩa vụ liên quan và bảo đảm trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư nếu có vi phạm.
Liên quan đến phát triển nhà ở xã hội từ việc mua lại dự án thương mại, TS Phạm Viết Thuận nhận định quỹ đất tại TPHCM vẫn còn lớn, thậm chí có thể lên đến hàng nghìn vị trí. Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở thiếu đất mà ở khâu tổ chức thực hiện. Nếu có cơ chế phù hợp và quyết tâm triển khai, nguồn cung nhà ở xã hội hoàn toàn có thể được cải thiện đáng kể.
Bên cạnh đó, ông đề xuất có thể áp dụng các cơ chế linh hoạt như hoán đổi đất, tăng hệ số sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Khi có chính sách đủ rõ ràng và hấp dẫn, khu vực tư nhân sẽ chủ động tham gia phát triển phân khúc này, góp phần giải bài toán an cư cho người dân.
