Kết luận tại cuộc họp với các bộ, cơ quan liên quan về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 21/9, Phó Thủ tướng Chính phủ Hồ Quốc Dũng yêu cầu nghiên cứu đưa các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý đất bỏ hoang vào luật, giao Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm phù hợp thực tiễn.
Đây cũng là định hướng được nêu tại Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, với yêu cầu nghiên cứu lộ trình sử dụng các công cụ thuế và tài chính để hạn chế đầu cơ, găm giữ, bỏ hoang đất, đồng thời điều tiết phần địa tô chênh lệch và thặng dư từ kinh doanh bất động sản.
Trong đó, thuế cần áp cao với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Trao đổi với phóng viên Dân trí sáng 22/9, luật sư Trương Văn Tuấn, Trưởng Văn phòng Luật sư Trạng Sài Gòn, cho rằng sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, xử lý đất bỏ hoang là hướng đi cần thiết nhưng chính sách cần thiết kế thận trọng, không đồng nhất việc sở hữu nhiều đất với đầu cơ.
Một căn nhà đang được rao cho thuê tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Theo ông Tuấn, thời gian nắm giữ, tình trạng sử dụng và mục đích sở hữu cần được xem xét. Người có nhiều đất nhưng đang sử dụng, cho thuê hoặc phục vụ sản xuất, kinh doanh không nhất thiết bị xem là đầu cơ.
Ngược lại, việc mua gom nhiều thửa, để đất bỏ hoang trong thời gian dài, không có kế hoạch sử dụng rõ ràng, nhất là tại khu vực chuẩn bị triển khai hạ tầng, có thể là dấu hiệu cần kiểm soát.
Ông đề xuất nghiên cứu thuế lũy tiến với đất chậm đưa vào sử dụng, mức thuế tăng theo thời gian nắm giữ. Người mua đất để xây nhà, sản xuất, kinh doanh cần có thời hạn phù hợp để hoàn tất thủ tục và triển khai. Sau thời hạn này, nếu vẫn cố tình không sử dụng, mức thuế cao hơn có thể được áp dụng. Các trường hợp chậm triển khai do quy hoạch, tranh chấp hoặc bất khả kháng cần được loại trừ.
Bên cạnh thuế, cần công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ hạ tầng và kết nối dữ liệu đất đai, thuế, giao dịch để nhận diện hành vi mua gom, găm giữ. Cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế cũng cần được xây dựng nhằm hạn chế tạo giá ảo, giao dịch giả và thông tin sai lệch về quy hoạch.
"Tăng nguồn cung nhà ở, đất ở phù hợp nhu cầu thực tế, đồng thời định hướng tín dụng vào nhu cầu ở thực, sản xuất, kinh doanh sẽ góp phần giảm động lực giữ đất chờ tăng giá", luật sư Trương Văn Tuấn nói.
Theo ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM (HOREC), muốn hạn chế đầu cơ, găm giữ đất cần tác động đồng thời vào ba yếu tố là thông tin quy hoạch, chi phí giữ đất và tính minh bạch của giao dịch.
Tại các khu vực dự kiến phát triển hạ tầng, cơ quan chức năng cần công khai đâu là quy hoạch đề xuất, đâu là quy hoạch đã được duyệt, thời điểm triển khai và nguồn vốn thực hiện. Thông tin rõ ràng sẽ hạn chế việc lợi dụng tin quy hoạch để đẩy giá đất.
Về chi phí, cần tăng chi phí đối với đất đủ điều kiện sử dụng nhưng bị bỏ hoang kéo dài, đồng thời nghiên cứu điều tiết lợi nhuận từ các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Việc xác định đầu cơ không nên chỉ dựa vào số lượng bất động sản, bởi đất được đưa vào sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê vẫn tạo ra giá trị.
Chính sách thuế cũng cần phân biệt đất cố tình bỏ hoang với trường hợp chưa thể đưa vào sử dụng do vướng thủ tục, quy hoạch hoặc chậm bàn giao. Nhà ở duy nhất, người thu nhập thấp và các trường hợp chuyển nơi ở, chữa bệnh, biến cố gia đình cần có cơ chế phù hợp để tránh đánh đồng với hoạt động đầu cơ.
Cùng với thuế, việc liên thông dữ liệu đất đai, thuế, công chứng và giao dịch sẽ giúp nhận diện các trường hợp mua gom, găm giữ đất nhưng che giấu việc sở hữu thông qua chia nhỏ tài sản, nhờ người khác đứng tên hoặc chuyển nhượng lòng vòng. Cơ quan chức năng cũng cần xử lý việc tung tin sai về quy hoạch, tạo giao dịch giả, thông đồng đấu giá và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động lướt sóng.
"Để chính sách đi vào thực tế, cần kiểm tra đất bỏ hoang, xác định nguyên nhân và yêu cầu khắc phục. Hiệu quả cần được đo bằng diện tích đất được đưa vào sử dụng và mức độ minh bạch giao dịch, thay vì chỉ nhìn vào số thuế thu được", ông Mã Xuân Tuấn đề xuất.
Theo các chuyên gia, cần có cơ chế phát hiện, xử lý và công khai kết quả để các quy định được thực thi trên thực tế. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu đất đai có thể được sử dụng để theo dõi đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và cảnh báo khi quá thời hạn.
Luật Đất đai 2024 đã có quy định xử lý đất dự án bỏ hoang, chậm tiến độ. Theo đó, đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án thì được gia hạn không quá 24 tháng. Hết thời gian gia hạn mà đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
Quy trình từ phát hiện, kiểm tra, thông báo, gia hạn đến thu hồi cần được thực hiện đúng thời hạn. Vấn đề còn lại là dữ liệu có đầy đủ, việc giám sát có kịp thời và các quy định hiện hành có được thực thi hiệu quả hay không.
